Rückwärtshypothek - Das Eigenheim versilbern
Auch wenn die eigenen vier Wände eine solide Basis für jede private Altersvorsorge darstellen, reicht Immobilienbesitz allein nicht aus, um den Lebensstandard im Alter zu finanzieren. Eigentümer können sich im Ruhestand zusätzliches Geld verschaffen, indem sie eine Rückwärtshypothek abschließen.
Das Prinzip der Rückwärtshypothek ist einfach. Eine (weitgehend) unbelastete Immobilie wird als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt. Der Eigentümer kann bis zu seinem Lebensende in dem Objekt wohnen und muss es nicht wie bei einer Veräußerung verlassen. Der Kredit kann als Einmalzahlung oder in Form einer monatlichen Rente ausbezahlt werden. Bei der Rentenzahlung besteht die Möglichkeit einer lebenslangen Rentengarantie. Diese kann genauso wie das Wohnrecht bei Bedarf auch auf eine weitere Person ausgedehnt werden.
Zins- und Tilgungsleistungen erfolgen in der Regel nicht zu Lebzeiten muss der Eigentümer demnach keine Belastungen tragen. Der Kredit kann genutzt werden um die monatliche Rente aufzubessern oder um größere Vorhaben durch eine einmalige Auszahlung zu finanzieren. Verstirbt der Eigentümer, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Angehörige können den Kredit allerdings übernehmen und die Immobilie so im Besitz halten.
Je höher die Lebenserwartung, desto weniger Rente
Insbesondere die Verrentung der Immobilie kommt für immer mehr Eigentümer in Betracht. Das Niveau der gesetzlichen Renten ist in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Dieser Trend wird nach menschlichem Ermessen anhalten und eine wachsende Zahl von Ruheständlern wird auf das Modell der Rückwärtshypothek angewiesen sein.
Wird das Eigenheim verrentet, setzt die Bank zunächst einen Kreditrahmen fest, der durch den Grundbucheintrag abgedeckt werden kann. Dieser wird dann in eine monatliche Rente umgewandelt. Je länger diese gezahlt wird, desto geringer fällt sie aus. Wird eine Leibrente mit lebenslanger Zahlung vereinbart, bemessen Banken die Rente anhand der statistischen Lebenserwartung. Dazu werden Sterbetafeln genutzt, die auch bei Lebens- und Rentenversicherungen zum Einsatz kommen.
Je länger die Lebenserwartung des Eigentümers bei Beginn der Rentenzahlung ist, desto geringer fallen die monatlichen Zahlungen aus. Deshalb müssen besonders Eigentümer, die im Alter von kaum mehr als 60 Jahren auf das Modell zurückgreifen, mit überschaubaren Aufbesserungen ihrer Rente rechnen. Das gilt umso mehr, wenn noch eine weitere Person in die Rentengarantie mit einbezogen wird.
Geschäft mit den Erben oft besser
Während die Rückwärtshypothek im angelsächsischen Raum bereits etabliert ist, fristet sie in Deutschland bislang noch ein Nischendasein. Das führt dazu, dass die Konditionen intransparent sind und nur wenige Anbieter in Konkurrenz zueinander stehen.
Sofern die Möglichkeit dazu besteht, sollte deshalb ein Geschäft mit den Erben angestrebt werden. Wenn diese über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen können sie dem Eigentümer eine Rente zahlen und im Gegenzug im Testament bevorzugt berücksichtigt werden. Die Erben profitieren selbst von diesem Geschäft, weil im Fall der Verrentung bei einer Bank die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an diese übergeht.
Der Markt für Rückwärtshypotheken in Deutschland wird in den kommenden Jahren deutlich wachsen. Das Modell ist grundsätzlich empfehlenswert, wenn eine Konstellation aus zu geringer Rente, unbelasteter Immobilie und nicht vorhandenen bzw. nicht zahlungsfähigen Nachkommen vorliegt.
