Steile Zinskurve - Rasch tilgen spart viel Geld
Die Zinssätze für Hypothekenkredite steigen fast immer mit der Laufzeit des Darlehens. Je nach Marktlage kann der Zinsunterschied zwischen mittel- und langfristigen Immobilienkrediten jedoch größer oder kleiner ausfallen. Wenn der Kostenaufschlag für langfristige Finanzierungen hoch ist, lohnt sich eine rasche Tilgung besonders.
Die Zinskurve gibt an, wie stark die Zinsen mit der Laufzeit steigen. Wie die Zinskurve verläuft, hängt von unterschiedlichen Faktoren am Kapitalmarkt ab. Ein steiler Anstieg ist gleichbedeutend mit hohen Zinsaufschlägen für lange Laufzeiten. In einer solchen Situation sollte versucht werden, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen, weil der Zinssatz dann deutlich geringer ausfällt.
Wird die Zinsbindung des Kredits auf die Zinskurve abgestimmt und wird zugleich die gesamte Darlehensschuld während der ersten Zinsbindungsfrist getilgt, kann besonders viel gespart werden. Die kürzere Laufzeit und der niedrigere Zinssatz wirken dann gemeinsam. Im Umkehrschluss ist eine rasche Tilgung allerdings auch mit großen Belastungen durch den Kapitaldienst verbunden.
Überlange Zinsbindungen sind häufig kontraproduktiv
Soll ein Kredit binnen 10 Jahren vollständig getilgt werden, erfordert dies einen anfänglichen Tilgungssatz in Höhe von 8 Prozent. Bei 15 Jahren Tilgungsdauer sind immer noch 5,1 Prozent anfängliche Tilgung erforderlich. Bei einem Kredit über 200.000 Euro und einem nominalen Zinssatz von 3,5 Prozent ist dann eine Monatsrate in Höhe von 1430 Euro erforderlich, um das Darlehen bis zum Ablauf der ersten Zinsbindung zu tilgen.
Sofern nicht genügend Einkommen zur Verfügung steht, um den Kredit in der ersten Zinsbindung zurückzuzahlen, sollte dennoch nicht um jeden Preis eine längere Zinsfestschreibung vereinbart werden.
er Aufschlag für die langfristige Zinssicherheit fällt besonders in Marktlagen mit steiler Zinskurve hoch aus. Der Verzicht auf die zusätzliche Zinsbindungsdauer kostet deshalb nur dann Geld, wenn das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch für kurze und mittlere Laufzeiten deutlich höher ist.
Selbst dann machen Eigentümer nicht sofort einen Verlust: Da sich die Anschlussfinanzierung über deutlich kleinere Beträge erstreckt, fallen höhere Zinsen weniger stark ins Gewicht als bei der Erstfinanzierung über den gesamten Investitionsbetrag. In den meisten Fällen steht Eigentümern nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ohnehin mehr Geld zur Verfügung als bei der ersten Finanzierung.
Durch den geringeren Beleihungsauslauf durch die bereits erbrachte Tilgung sinken die Zinsen zusätzlich. Die Sorge, die Raten für das Eigenheim nach der ersten Zinsbindung nicht mehr bezahlen zu können sind deshalb zumeist unbegründet.
Fälligkeit in Sicht: Forward Darlehen statt Umschuldung
Bei Zinsbindungen mit Laufzeiten unter 10 Jahren sollten Kreditnehmer immer berücksichtigen, dass die Festschreibung der Konditionen für beide Seiten gilt: Sinken die Zinsen kann davon nicht profitiert werden. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Darlehen ist meist nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung möglich, die die mögliche Ersparnis einer Umschuldung zunichte macht. Zinsbindungen mit mehr als 10 Jahren Laufzeit sind von diesem Nachteil nicht betroffen: Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Kredite mit mehr als 10 Jahren Zinsfestschreibung nach 10 Jahren erstmalig kostenfrei kündbar sein müssen.
Eigentümer, deren erste Finanzierung in absehbarer Zeit ausläuft können in Niedrigzinsphasen von Forward-Darlehen profitieren. Bei diesen Krediten handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Bank und Eigentümer über die Konditionen eines in der Zukunft auszuzahlenden Kredits. Der Vorteil: Die günstigen Zinsen der Gegenwart können für die spätere Anschlussfinanzierung genutzt werden, wenn diese erst 3 bis 36 Monate später erfolgt und ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus gefürchtet wird.
Die Vorlaufzeit von Forward Darlehen kann je nach Bank bis zu 36 Monate betragen und eignet sich deshalb auch für die mittelfristige Planung einer Anschlussfinanzierung. Mit jedem Monat der Vorlaufzeit steigt jedoch auch der Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, so dass der erhoffte Vorteil reduziert wird.
