Vorfälligkeitsentschädigung
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Vorfälligkeitsentschädigung - Banken nehmen oft zu viel

VorfälligkeitsentschädigungWer einen Hypothekenkredit vorzeitig kündigt, wird von der Bank zur Kasse gebeten: Die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung soll Banken den Schaden ersetzen, der ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Banken langen hier erfahrungsgemäß gerne mächtig zu. Nicht immer aber müssen Kreditnehmer zahlen – und nicht immer stimmt der von der Bank errechnete Betrag.

Grundpfandrechtlich besicherte Kredite, dazu zählen fast alle Immobilienkredite, können nicht immer ohne weiteres gekündigt werden. Das gilt allerdings nur, wenn der Kredit mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet ist. Kredite mit variabler Verzinsung können immer ohne Entschädigung gekündigt werden.

Steht dem Kreditnehmer kein Kündigungsrecht per Vertrag oder Gesetz zu, kann die Bank die Kündigung ablehnen. Stimmt sie der Auflösung des Darlehensvertrages dennoch zu, kann sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Geringere Entschädigung bei berechtigtem Interesse

Kann der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nachweisen, muss die Bank der Kündigung zustimmen. Sie hat auch dann das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, darf sie aber nicht beliebig festlegen. Vielmehr gelten – durch Gesetz und Rechtsprechung festgelegte – Regeln.
Ein berechtigtes Interesse an einer Kreditkündigung im juristischen Sinne liegt immer dann vor, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie veräußert wird. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Verkauf aus finanziellen Nöten heraus oder aufgrund eines Umzugs oder einer Scheidung erfolgt. Als berechtigtes Interesse gilt auch die Ablehnung der Bank gegenüber einer Aufstockung des Kredites (z.B. um eine energetische Sanierung durchzuführen).

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, muss die Bank verschiedene Regelungen bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den Schaden ersetzen, der ihr durch die außerplanmäßige Tilgung entsteht. Durch die vorzeitige Rückzahlung reduziert sich die Summe der Zinszahlungen durch den Kreditnehmer an die Bank.

Vorfälligkeitsentschädigung: An diese Regeln müssen Banken sich halten

VorfälligkeitsentschädigungBanken bemessen die Vorfälligkeitsentschädigung oft an der Differenz zwischen den vertraglich vereinbarten Zinszahlungen und den Erträgen, die sie mit der Wiederanlage des zurückbezahlten Darlehens am Kapitalmarkt erzielen.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil klargestellt, dass Banken hier nicht einen beliebigen Wiederanlagezins unterstellen dürfen. Vielmehr müssen die Institute bei einer Kreditkündigung aus berechtigtem Interesse heraus den Zinssatz für öffentliche Pfandbriefe heranziehen. Hier tricksen die Banken gerne und unterstellen eine Wiederanlage in öffentlichen Anleihen, die einen geringeren Zinssatz bieten. Je geringer der Wiederanlagezins, desto größer der angenommene Schaden der Bank.
Bei der Bemessung ihres Schadens müssen Banken zudem unterstellen, dass der Kreditnehmer das Darlehen 10 Jahre nach der Auszahlung gekündigt hätte. Immobilienkredite mit Zinsfestschreibung sind – das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch so vorgesehen -nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung erstmalig ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Sofern im Vertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen vorgesehen war, muss die Bank davon ausgehen, dass alle diese Optionen in vollem Umfang ausgenutzt worden wären.

Eine weitere Regel betrifft die Kosten der Bank für das Kreditausfallrisiko: Zahlt der Kreditnehmer sein Darlehen in voller Höhe zurück, entfällt dieses Risiko, weil die unterstellte Wiederanlage in Pfandbriefe der öffentlichen Hand praktisch risikofrei ist. Da jedes Risiko für Banken mit Kosten verbunden ist, muss die Entschädigung entsprechend gekürzt werden.

Rat von Verbraucherzentralen oder Anwalt oft hilfreich

Kreditnehmer müssen damit rechnen, dass Banken von sich aus nicht alle Regeln berücksichtigen und dass die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt. Eine erneute Prüfung auf bloßes Verlangen eines einzelnen Kunden hin lehnen die Institute häufig ab.

Nicht selten ist deshalb weitergehende Beratung notwendig. Diese muss nicht immer sofort durch einen Anwalt erfolgen, zumal die meisten Rechtschutzversicherungen Auseinandersetzungen rund um Baufinanzierungen ohnehin nicht abdecken und eine anwaltliche Beratung inklusive Prozess schnell einige tausend Euro kosten kann.

Auch Verbraucherzentralen helfen gegen deutlich geringere Entgelte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und erstellen eine individuelle Analyse. Wird diese der Bank vorgelegt, stehen die Chancen auf eine neuerliche Berechnung gut.