Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände sind für die meisten Deutschen mehr als nur eine Immobilie, die mit der Intention erworben wurde, dauerhaft darin zu wohnen. Die Baufinanzierung ist für den Großteil der Eigentümer vielmehr ein persönlicher und wirtschaftlicher Meilenstein auf dem Weg zu Wohlstand und Unabhängigkeit.
Damit der Weg in die eigenen vier Wände so problemlos wie möglich beschritten werden kann, sollten angehende Eigentümer schon bei der Konzeption ihres Vorhabens größte Sorgfalt walten lassen. Da sich eine Baufinanzierung nicht nur auf mehrere hunderttausend Euro, sondern auch über mehrere Jahrzehnte hinweg erstreckt, führen Fehler bei der Planung und Umsetzung schnell zu Verlusten im fünfstelligen Euro-Bereich.
Eine solide Baufinanzierung beginnt mit dem Ansparen von Eigenkapital. Banken in Deutschland vergeben Immobilienkredite meist nur, wenn mindestens 10 Prozent der Bau- oder Erwerbskosten sowie die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt werden können. Ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent ist dabei als absolute Untergrenze zu verstehen: Je mehr Eigenmittel Kreditnehmer aufbringen können, desto besser.
Je größer der Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung ausfällt, desto niedriger ist der Zinssatz, den die Bank verlangt. Ab einem Kreditanteil von rund 60 Prozent erheben Banken Risikozuschläge, die mit jedem zusätzlichen geliehenen Euro ansteigen. Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte deshalb so früh wie möglich mit dem Sparen beginnen.

Eine gelungene Baufinanzierung beginnt mit der Ersparnisbildung

Der Klassiker bei beim Ansparen von Eigenkapital für die Baufinanzierung ist der Bausparvertrag. Sein Prinzip beruht auf der Funktionsweise einer solidarischen Gemeinschaft: Zunächst wird für einen bestimmten Zeitraum in den Vertrag eingezahlt.
Das einbezahlte Kapital wird durch die Bausparkasse anderen Bauherren als zinsgünstiger Kredit zur Verfügung gestellt. An die Einzahlungsphase schließt sich die Darlehensphase an, in der nicht nur die angesparten Guthaben, sondern auch ein niedrig verzinstes Bauspardarlehen ausbezahlt werden. Je mehr Guthaben angespart wird, desto größer kann auch der Kredit ausfallen.
Die meisten Bausparverträge sehen eine entweder sieben oder zehn Jahre lange Einzahlungsphase vor. Die Verzinsung währen der Ansparphase ist gering und liegt selten deutlich über 1,0 Prozent im Jahr. Dafür fällt später auch den Zins für den Immobilienkredit gering aus.

Bausparkassen bieten verschiedene Tarif-Modelle an. Einige setzen auf eine möglichst schnelle Zuteilung von Guthaben und Bauspardarlehen, andere auf eine lange Rückzahlungszeit für das Bauspardarlehen.
Bausparverträge sind nicht die einzige Möglichkeit zum Sparen im Rahmen einer geplanten Baufinanzierung. Auch Bank- und Wertpapiersparpläne können sich dazu eignen. Zwar wird dabei kein Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen erworben. Durch die höhere Rendite rückt die Immobilienfinanzierung jedoch schneller in greifbare Nähe. Das gilt insbesondere für Fonds- und Aktiensparpläne, die sehr hohe Wertzuwächse ermöglichen. Sie sind allerdings mit äquivalent hohen Risiken verbunden und eignen sich deshalb nicht, wenn die Ersparnis nebst Zinsen zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehen soll.
Beim Sparen sollte unbedingt berücksichtigt werden, dass auch die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche finanziert werden müssen. Diese setzen sich bei jeder Immobilienfinanzierung aus der Grunderwerbssteuer und den Notargebühren zusammen. Dazu kommt noch die Maklercourtage, wenn die Dienste eines Maklers in Anspruch genommen werden. Die Grunderwerbssteuer beläuft sich in den meisten Bundesländern auf 3,5 Prozent des Immobilienwertes und die Notargebühren betragen 1,5 Prozent. Die Maklerkosten liegen je nach Region bei etwa 3 Prozent.

Wie viel können Sie sich leisten?

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung sollten angehende Eigentümer sich ein Bild darüber machen, welche finanziellen Belastungen zu stemmen sie in der Lage sind. Der Kapitaldienst für den Immobilienkredit muss für sehr lange Zeit Monat für Monat abgeleistet werden, so dass Überschätzung der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu unangenehmen Konsequenten führen kann.
Die Grundlage für die Bemessung des tragbaren Kreditvolumens ist der Teil des Einkommens, der nach Abzug aller regelmäßigen Ausgaben und notwendigen Rücklagen frei zur Verfügung steht. Zu den regelmäßigen Ausgaben zählen die Kosten für die Lebenshaltung, Telekommunikation, Fahrzeuge, Sach- und Vorsorgeversicherungen sowie die private Altersvorsorge. Auch regelmäßige Rücklagen für Renovierung und Instandhaltung sowie zum Aufbau eines Notgroschens sollten in dieser Kalkulation nicht fehlen.
Der Betrag, der nach Abzug all dieser Posten noch verbleibt, steht für die Baufinanzierung zur Verfügung. Aus dem monatlichen Betrag lässt sich abhängig von Laufzeit und Zinssatz errechnen, wie hoch der maximale Kredit ausfallen darf. Zu diesem Kreditrahmen werden dann noch die Eigenmittel gezählt es steht fest, wie teuer die Immobilie maximal werden darf.
Wie hoch der individuell finanzierbare Kreditrahmen ist, richtet sich nicht nur nach dem frei verfügbaren Einkommen, sondern auch nach Zinsniveau beim Abschluss und der Laufzeit. Bei einem monatlichen Aufwand in Höhe von 900 Euro, einem effektiven Jahreszins von 5 Prozent und 30 Jahren Laufzeit können 170.000 Euro Kredit aufgenommen werden. Je höher der Zinssatz und je kürzer die Laufzeit, desto geringer fällt der Kreditrahmen aus.

Immobilienfinanzierung nicht immer günstiger als Mietverhältnis

Eines der wesentlichen Motive bei einer Immobilienfinanzierung besteht in der möglichen Ersparnis gegenüber einem Mietverhältnis. Diese aber ist entgegen der landläufigen Meinung nicht immer tatsächlich gegeben.
Ob eine Baufinanzierung oder ein lebenslanges Mietverhältnis günstiger ist, richtet sich nach einer Vielzahl unterschiedlicher Kriterien, von denen viele nur angenommen bzw. unterstellt werden können. So ist die künftige Entwicklung der Mieten (Ersparnis durch den Wegfall der Mietzahlung) ebenso wichtig wie die allgemeine Preisentwicklung am Immobilienmarkt und die Entwicklung der Preise für Häuser und Wohnungen in der jeweiligen Region.

Auch die Kosten der Finanzierung spielen bei der „Günstigerprüfung“ eine wesentliche Rolle. Je niedriger der Darlehenszins ausfällt, desto eher amortisiert sich eine Immobilienfinanzierung durch die eingesparte Miete. Das Zinsniveau beim Abschluss des Kreditvertrages ist deshalb sehr wichtig. Bauherren und Käufer sollten wo immer möglich versuchen, ihren Kredit in einer Phase niedriger Zinsen aufzunehmen und den Zinssatz für einen möglichst langen Zeitraum fixieren.
Neben der rein betriebswirtschaftlichen Betrachtung spielen bei einer Immobilienfinanzierung auch andere Aspekte eine Rolle, die sich nicht durch wirtschaftliche Größen allein darstellen lassen. So ist insbesondere für Familien ein Eigenheim ein besonders großes Plus an Lebensqualität.
Darüber hinaus ist erwiesen, dass Eigentümer unter Berücksichtigung ihres Wohneigentums beim Eintritt in den Ruhestand über größere Vermögen verfügen als Mieter. Dies liegt zwar nicht unbedingt an der finanziellen Vorteilhaftigkeit des Projekts Eigenheim. Da bei jeder Rate für die Baufinanzierung ein Teil der Tilgung des Kredits (und den Zinszahlungen) dient, findet automatisch ein Stück Vermögensbildung statt, die aus einem größeren verfügbaren Einkommen mangels Disziplin oft nicht wahrgenommen werden würde.

Festzins vs. Variable Verzinsung

Bei der Kreditaufnahme können Eigentümer zwischen einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung und einem Darlehen mit variabler Verzinsung wählen. Bei einer Zinsfestschreibung wird der bei Abschluss des Darlehensvertrages gültige Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum fixiert. Er ändert sich dann nicht mehr – ganz egal, wie sich das Zinsniveau an den Finanzmärkten entwickelt. Übliche Zeiträume für Zinsfestschreibungen sind 5, 10, 15, 20 und 25 Jahre.
Zinsfestschreibungen sind in der Regel mit einem Aufschlag auf den Zinssatz verbunden. Dieser kann als Preis für die erworbene Sicherheit verstanden werden. Der Aufschlag fällt umso höher aus, je länger die Zinsbindung läuft. Es muss keineswegs immer der beste Weg sein, die Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Wer seine Baufinanzierung in einer Hochzinsphase beginnt, zementiert dadurch schlechte Konditionen und muss für mindestens zehn Jahre überhöhte Kosten tragen.
Das Gegenstück zu einer Zinsfestschreibung sind variabel verzinste Darlehen. Bei diesen Krediten kann sich der Zinssatz im Lauf der Zeit ändern, wenn sich auch das Zinsniveau den Finanzmärkten ändert. Der Darlehenszins orientiert sich dabei regelmäßig an einem Referenzzinssatz. Dabei kann es sich zum Beispiel um den 12-Monats-Euribor handeln. Die Ableitung des Kreditzinses wird in der Zinsanpassungsklausel des Darlehensvertrages dann in etwa so definiert: „Kreditins gleich 12-Monats-Euribor plus 2,5 Prozent“.
Ein Kompromiss zwischen variabler Verzinsung und Zinsbindung kann mit einem Zinscap konstruiert werden. Ein Zinscap definiert eine Zinsobergrenze im Darlehensvertrag, die zu keinem Zeitpunkt während der Cap-Laufzeit überschritten werden kann. Bis zum Cap richtet der Zinssatz sich dann nach einem Referenzins. Zinscaps sind eine gute Möglichkeit, um existenzielle Risiken, die ein sehr starker Anstieg der Zinsen mit sich bringen kann, zu vermeiden.

Baufinanzierung von der KfW und andere staatliche Förderungen

Ein Immobilienkredit sollte nicht nur einen möglichst guten Zinssatz bieten, der sich durch den Vergleich möglichst vieler Angebote von Banken und Finanzierungsvermittlern realisieren lässt. Vielmehr sollte der Kreditnehmer auch die Möglichkeit haben, kostenfreie Sondertilgungen zu leisten.
Während des oft jahrzehntelangen Tilgungszeitraumes kann sich die finanzielle Situation durch eine Erbschaft oder eine Schenkung bzw. ein deutlich besseres Gehalt als zu Finanzierungsbeginn verändern. Dann ist es hilfreich, wenn die Kreditlast durch einmalige Zahlungen verringert werden kann, ohne dass dafür horrende Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Angehende Eigentümer sollten in jedem Fall auch prüfen, ob staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden können. Zwar wurde die Eigenheimzulage im Jahr 2006 vom Gesetzgeber abgeschafft. Dennoch fördert der Staat den Erwerb von Wohneigentum durch verschiedene Maßnahmen.
Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau etwa vergibt Kredite für den Erwerb von Immobilien über verschiedene Programme. Einige davon stellen bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz des Gebäudes oder setzen andere Standards, andere sind für praktisch jedes Vorhaben in Deutschland erhältlich. Die Konditionen sind je nach Programm mehr oder weniger deutlich günstiger als Finanzierungen des freien Marktes. Auf diese kann allerdings in keinem Fall ganz verzichtet werden, weil die KfW nur einen Teil der Investitionskosten über ihre Programme abdeckt.

Auch die Nutzung der Eigenheimrente – der auf Immobilienerwerb umgelegten Riester-Förderung kann in Betracht gezogen werden. Dabei nutzen Eigentümer die Einzahlungen in staatlich geförderte Rentenversicherungen direkt für ihre Eigenheimfinanzierung und erhalten neben steuerlichen Vergünstigungen auch direkte staatliche Zuschüsse.