Baukredit - Der Weg in die eigenen vier Wände

Das Eigenheim steht in der Gunst der Bundesbürger ganz weit vorn: Sowohl in punkto Lebensqualität als auch im Hinblick auf die private Altersvorsorge wünschen sich die Deutschen Wohneigentum. Die Finanzierung der eigenen vier Wände stellt die meisten vor die größte wirtschaftliche Herausforderung ihres Erwerbslebens.
Schon allein der Umfang und die Laufzeit eines Baukredites gebieten eine sorgfältige Planung und eine gewissenhafte Recherche im Vorfeld der Kreditaufnahme. Schon kleine Unterschiede bei den Konditionen können sich gravierend in den Gesamtkosten niederschlagen. Darüber hinaus muss die Finanzierung in eine ganzheitliche Strategie, die neben dem Erwerb von Wohneigentum auch die private Altersvorsorge abdeckt, eingebettet werden.

Sicherheit beim Baugeld: Variable Verzinsung vs. Zinsbindung

Baugeld kann mit einer Zinsbindung ausgestattet werden. Diese garantiert, dass sich der Zinssatz während ihrer Dauer nicht verändert, auch wenn das Zinsniveau am Kapitalmarkt steigt oder fällt. Zinsbindungen werden meist über Zeiträume von 5 bis 25 Jahren vereinbart.
Die Zinssicherheit aber hat ihren Preis: Baugeld mit Zinsbindung ist teurer als ein variabel verzinster Baukredit, dessen Zinssatz sich am Verlauf des Zinsniveaus am Kapitalmarkt orientiert. Wie hoch der Kostenaufschlag ausfällt, richtet sich nach der jeweiligen Situation am Finanzmarkt. In der Regel gilt aber, dass mit der Dauer einer Zinsbindung auch ihre Kosten ansteigen.
Der Verzicht auf eine Zinsbindung birgt allerdings ein Risiko. Steigen die Zinsen während der Laufzeit an, wirkt sich dies auf den Kredit aus: Entweder müssen höhere monatliche Raten gezahlt oder der Tilgungssatz muss verringert werden.
Die Monatsrate eines Baukredites setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und wird im Bankjargon auch als Annuität bezeichnet. Steigt der Zinsanteil an der Annuität und wird sie nicht erhöht, sinkt der Tilgungsanteil. Zins- und Tilgungsanteil sind nicht immer gleich hoch: Bei einem unveränderten Zinssatz sinkt der Zinsanteil mit jeder geleisteten Rate zugunsten des Tilgungsanteils.
Dieser Zusammenhang bringt es mit sich, dass ein Anstieg der Zinsen in einer frühen Phase des Tilgungszeitraumes besonders stark auf die Höhe der monatlichen Rate auswirkt. Zinsfestschreibungen sind für Erstfinanzierungen deshalb grundsätzlich zu empfehlen.
Eine Ausnahme bilden Situationen, in denen die Kreditaufnahme während einer Zeit erfolgt, in der das Zinsniveau am Kapitalmarkt gemessen am historischen Durchschnitt sehr hoch ist. In diesen Fällen werden mit einer Zinsbindung schlechte Konditionen für einen langen Zeitraum zementiert, so dass eine variable Verzinsung günstiger erscheint.

Sondertilgungen sollten bei Baukrediten möglich sein

Eine Alternative zur Zinsfestschreibung ist ein Zinscap. Es begrenzt den maximalen Zinssatz des Darlehens für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Laufzeit und schützt so vor stark ansteigenden kosten durch steigende Zinsen. Ein Zinscap ist deutlich billiger als eine komplette Festschreibung des Zinssatzes.
Angehende Eigentümer sollten intensiv nach guten Konditionen suchen und die Angebote von Banken und Finanzierungsvermittlern im Detail vergleichen. Dabei ist nicht nur der effektive Jahreszins von Bedeutung. Baukredite sollten ein gewisses Maß an Flexibilität bieten und Sondertilgungen und vorzeitige Ablösungen während der Laufzeit zulassen – wenn möglich ohne teure Vorfälligkeitsentschädigung.
Da Baukredite über einen sehr langen Zeitraum laufen, ist Flexibilität sehr wichtig. Gelangt der Kreditnehmer im Laufe der Zeit an Geld, kann dieses für Sondertilgungen eingesetzt werden. Damit lässt sich die Laufzeit verkürzen bzw. die monatliche Rate reduzieren. Bei günstigen Anbietern sind Sondertilgungen entweder jederzeit oder zu bestimmten und regelmäßigen Zeitpunkten nach vorheriger Anmeldung möglich.